法拍入門

2018-12-08

Q.如何知道法拍屋消息?

由以下管道可得知法拍屋的消息(法院公告刊登):

  1. 張貼在於執行的法院外佈告欄以及要被拍賣的不動產所在地。
  2. 張貼其所在地之鄉鎮市(區)公所。
  3. 新聞報紙。
  4. 法院法拍屋網站http://aomp.judicial.gov.tw/abbs/wkw/WHD2A00.jsp,或臺灣金融資產服務股份有限公司網站http://www.tfasc.com.tw,或優室法拍屋網站http://uhomes.com.tw/

Q.如何透過法院網站查詢法拍屋公告?

法拍屋公告查詢網址:http://aomp.judicial.gov.tw/abbs/wkw/WHD2A00.jsp

查詢方式:透過上面網站點選拍賣不動產地執行法院,再按照要查詢的條件(例如依房屋坐落、拍賣日期、字號/案號、最低價格、面積)進行查詢,並於房屋地址/面積欄位點選,即可查詢拍賣公告全文。

  1. 法拍屋公告上面會有什麼樣的內容?

不動產拍賣公告所載事項如下:

  1. 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額:請注意:投標書應載明願出價額及總價。
  2. 保證金金額(請注意:投標時應依據公告所載繳納保證金。)
  3. 投標日時及場所(請準時到場投標,逾時不受理)
  4. 開標日時及場所(請準時在場,投標無效認定除本院投標書記載外,另開標時投標人不在場,經主持開標之法官宣示該不動產開標程序終結前,投標人仍未到場,亦屬無效。)
  1. 什麼是拍賣最低價額?

法院會依照各拍賣標的價值送請鑑價後,並考量當地環境以及各項因素,訂出拍賣最低價額,以利投標人參考,故投標人在投標時應高於該拍賣最低價額,再加上自行可負擔之金額來投標。

  1. 投標為什麼要繳納保證金呢?

為了避免遭到惡意投標及惡意競標或棄標,以及得標後不予繳納尾款之情形,因此規定須先行繳納保證金,若無得標則保證金可退還,若得標後,可直接將保證金作為拍賣價額之一部分,再向法院繳納剩餘尾款即可。

  1. 如何填寫投標書

投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋,請填寫拍賣案件的法院名稱,可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。

請填寫投標人姓名、住址(請填寫與戶籍地相同之住址,如另有聯絡住址請另外載明)、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼請詳為填寫。

地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載,願出價額、總價,應達於底價,可等於或大於底價。

保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

  1. 如何及何時繳交投標書及保證金?

投標人參與強制執行不動產投標,得向法院售狀處購買投標書暨保證金封存袋,保證金則應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進封存袋中,將投標書暨保證金封存袋之內容填載明確,並將保證金票據放入後將袋口密封,於投標時間截止前投入法院指定之標匭。

通訊投標之投標人應於拍賣公告所載之最後寄達之日、時,寄達指定之地址或郵局信箱。

  1. 保證金之繳交
  1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。另請注意,個人票據,不得為保證金票據。
  2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票軌。得標者,即以保證金抵充價款;
  3. 臺北地區之臺灣銀行支票視同現金,隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收據,待票據交換正式入帳,再開立正式收據。
  4. 未得標者由投標人當場領回。
  5. 保證金之抬頭
  1. 保證金若抬頭為「臺灣OO地方法院」,未得標者,逕向銀行辦理註銷抬頭。
  2. 保證金若抬頭為投標人,則必須投標人背書;若為投標人以外之人時,則該受款人應依票據法規定連續背書。
  3. 得標後,繳納尾款之票據,其受款人應指定為法院
  1. 怎麼決定是誰得標呢?

以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者即為得標人,如投標人願出之最高價額相同者,以當場增加之金額最高者為得標人,無人增加價額者,以抽籤決定得標人。

  1. 交付價金之期限

除有優先承買權人須待優先承買權確定後,另行通知外,得標人應於得標後7日內繳足全部價金。

逾期不繳,得將不動產再行拍賣,再行拍賣所得之價金,如果少於原拍賣之價金及費用時,原得標人應負賠償差額之責任。

如由數人共同買受,其中1人逾期未繳足價金,全部視為廢標,再行拍賣之差額,由原拍定人連帶賠償。

  1. 颱風來了還會進行拍賣嗎?

若所定的拍賣期日剛好遇到颱風過境,而且經當地的縣市政府宣布機關停止上班時即停止拍賣程序,將會再改期拍賣。

  1. 未於七日內繳納尾款之效果

拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。

  1. 點交狀況一:可確定點交

在法院進行查封時,如果確定房屋為空屋、屋主自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權的情況時,在拍定後得標人可向法院聲請點交,請法院協助直接將房屋點交給得標人。

  1. 點交狀況二:有條件點交

在法院進行查封時,若房屋內無人在場,則法院會命債權人查報房屋的使用情況,若查報結果雖屬空屋但仍有不確定因素時,法院會在拍賣公告以及筆錄註記:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

  1. 點交狀況三:確定不點交

在法院進行查封前該房屋即有人租賃(即有租約),而且該租約無法被排除的情況之下,法院就會在拍賣公告上面載明租約事項,並記載確定不點交,若得標人在拍定後想取得該房屋的使用權,可另循司法或其他途徑處理。

  1. 在投標前可以先進去法拍的不動產標的(如房屋)內看嗎?

法拍不動產標的尚未拍定點交以前,該不動產都屬於債務人所有,或是由債權人保管中,因此無法入內看,但法院都有公告不動產的所在地,民眾若有意購買,可先行到不動產標的查看外觀以及附近地理環境,來評估之後投標價格。

  1. 要怎麼知道確切的法院拍賣房屋是哪一間呢?

若法拍的不動產標的為房屋,則在法院拍賣公告原則上會將該房屋鑑價時所拍攝之房屋外觀照片公布在網站上,民眾在網路上查詢法拍屋公告時,就可參考法院所公告的房屋外觀照片,來確認實際拍賣的房屋位置所在喔!

  1. 可以去法院了解之前拍賣標的的狀況嗎?

民眾可以向法院聲請閱覽拍賣標的的查封筆錄,期間限法院的拍賣公告日起到拍賣的前一天,法院的上班時間內都可前往,在本院訴訟輔導中心、民事執行處公告欄內等,確切地點可看拍賣公告內所記載。

  1. 法拍公告上面會記載不動產是不是為海砂屋嗎?會有其他情形嗎?

法拍公告上除了會記載拍賣的不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形以外,法院也會調查不動產是否有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事,並將調查情形記載於法拍公告上。

  1. 流標怎麼辦?會再拍賣嗎?還有機會買嗎?

通常不動產進行第一次拍賣若無得人得標時,法院就會宣告流標,此時法院會詢問債權人是否有意要承受該筆不動產,若不願意就會安排時間進行第二次拍賣,再流標時就會安排第三次拍賣,每次拍賣的底價都會減少,大約是前一次拍賣的8折。

  1. 若是第三拍也流標法院會如何處理?

當法院拍賣程序到了第三拍仍未拍定也無人願意承受時,會視不同情況處理,一般情形法院會依第三拍拍賣底價來作特別應買程序,應買程序公告期間為三個月,在這三個月中,一般民眾都可前往應買,而債權人若擔心有賣不出去的問題,也可以隨時向法院提出要以第三拍的八折再行減價之特別拍賣,若經特別拍賣或應買程序再無人應買,該不動產就會流標,債權人可選擇承受該不動產、撤回執行或另行估價拍賣。

  1. 如果拍賣現場有人跟我出同樣的價格怎麼辦?法院會先判給我嗎?

法院現場開標時發現有同樣最高標者,會現場詢問最高標之人是否有意願再加價,若有意願再加,則以加最高的為得標人;反之,若是最高標者都沒有要加價,則直接會以抽籤決定得標人。

強制執行法第90條第1項:
投標人願出之最高價額相同者,以當場增加之金額最高者為得標人;無人增加價額者,以抽籤定其得標人。

  1. 如果是前一種狀況還有機會可以得標嗎?

依照前一題的情形,如果加價後的最高價者或是抽籤抽到的得標者未在法院公告的時間內繳足價金的話,法院就會將不動產再次拍賣。但其他較低價格的加價者與未抽籤抽到的投標者有意願依照原投標條件承買的話,法院就會直接將不動產拍定給有意願承買的人喔。

強制執行法第90條第2項:

前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者,再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者,不在此限。

  1. 凶宅的定義?

依照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋內容:

「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

  1. 若今天法院拍賣的標的是耕地,什麼身分會有優先承買權呢?

依照下列法律所規定,耕地遭法院強制執行拍賣時,耕地的承租人有優先承買權:

  • 土地法第107條:出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。
  • 民法第460條之1第1項:耕作地出租人出賣或出典耕作地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
  • 耕地三七五減租條例第15條第1項:耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。
  1. 農地重劃區內的耕地遭法院強制執行拍賣時,優先承買權人與一般耕地之優先承買權人有何不同?

依照農地重劃條例第5條所特別規定,當重劃區內耕地出售(包含遭法院強制執行拍賣時),下列之人依次序享有優先承買權:

一、出租耕地之承租人。

二、共有土地現耕之他共有人。

三、毗連耕地之現耕所有權人。

  1. 為什麼有些不動產會有第四拍、第五拍?

一般法院進行到第三拍流標時,會進行應買程序或特別拍賣程序(可參Q25),但若是當初拍賣原因是因為「分割共有物強制執行」,則另外規定可直接進行拍賣,就不另再行應買程序或特別拍賣程序。

  1. 法院拍賣的都會是一整間的房子嗎?為什麼有些拍賣範圍寫的是幾分之幾?

法院拍賣的不動產標的會依照債權人的聲請來進行,而若債權人聲請查封拍賣債務人的不動產,則要看聲請的查封範圍為何,若債務人就該不動產標的僅有部分應有部分(持分),則並不會就整間不動產進行拍賣,而是僅拍賣債務人的應有部分。

例外情形,若是因為分割共有物強制執行,則因為要解消債權人與債務人就該不動產標的的共有關係,就會拍賣整間不動產,因此在投標前要特別注意法院拍賣公告所載的不動產範圍喔。

  1. 承上題,若法院是拍賣債務人就不動產標的的應有部分,則該不動產的共有人是否有優先購買權?

依照土地法第34條之1第4、5項:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。」及民法第824條第7項所規定「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」而法院拍賣視同債務人出賣不動產,故依照上面的條文解釋,若拍賣之標的為不動產的應有部分,則不動產的共有人都有優先承買權,法院會於第三人拍定後通知行使權利。

  1. 承上上題,若今天拍賣的標的是不動產的應有部分,法院會點交嗎?可不可以向法院聲請點交?

法院通常於拍賣不動產前會先調查該不動產應有部分之使用情形,若經查訪確認該不動產之應有部分屬於債務人現實占有使用中,則法院拍賣公告上會記載該件不動產應有部分可進行點交。

反之,通常共有的不動產不一定屬債務人所占有,有可能是債務人的家人或其他共有人所占有使用,此時法院拍賣公告上就會記載不點交。

【參考資料】辦理強制執行事件應行注意事項:

四十三、「……(五)拍賣債務人之不動產應有部分時,應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時,亦應詳記其原因事由,不得僅記載『拍賣不動產應有部分,拍定後不點交』之類似字樣。」

  1. 今天若我向法院投標不動產並且有得標,但法院後續通知我有人主張優先承買權,我所繳納的保證金該怎麼辦?

由於優先承買權人依法得以同一拍定條件主張優先承買權,若法院在確認有優先承買權人並且該優先承買權人繳足價金後,就會通知原先的得標人將所繳納的保證金無息退還。

【參考資料】地方法院民事執行處不動產投標參考要點:

第11點第1款:「不動產依法有優先承買權人時,待優先承買權人未行使優先承買權確定後,始通知繳足全部價金。」及第12點:「拍定後,得標人所繳納之保證金及尾款如依法應發還時,均無息退還。」

  1. 我今天拍到了房屋,法院會要求我多久以內繳清尾款呢?

一般而言,法院會定7日內向法院繳清尾款,故拍定人於投標前最好先準備好款項,以免拍定時來不及在期限內繳清尾款喔!

【參考資料】辦理強制執行事件應行注意事項:

三十六、關於第六十四條、第八十一條部分:拍賣價金之交付,拍賣公告定有期限者,應依公告所載期限為之,拍定後不得延展。如有逾期不繳者,應依本法第六十八條之二之規定,將該標的物再行拍賣。

四十三、……又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。

  1. 我今天有在法院拍賣時標到房屋了,但我現在反悔不想買了,可以不去繳尾款並且跟法院要回我全部的保證金嗎?

不行喔,若今天反悔不買且不去繳清尾款,法院有權先暫時保留你的保證金,而該不動產將進行再次拍賣,若該不動產有拍出時,法院會去計算這兩次拍賣間所生之費用及差額,將保證金扣掉該差額的部分再予以發還,因此投標前最好審慎評估,避免一時的反悔而損失部分保證金。

【參考資料】辦理強制執行事件應行注意事項:

四十七、……(二)不動產以投標方法拍賣,因拍定人不繳足價金而再行拍賣時,拍定人所繳納之保證金,應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後,予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣,拍定人如預納保證金者亦同。

  1. 我想要給我的未成年小孩未來有個保障,因此想直接用他的名義去投標法拍屋可以嗎?

用未成年小孩的名義投標並無不可,只是要注意,在投標書上記得要記載法定代理人(如:父母),以表示是法定代理人代為投標。另外也要注意的部分,在此種情形可能會被認為是贈與,故可能會課予像贈與稅的稅捐喔。

【參考資料】強制執行須知:

(四)投標不動產之拍賣,以投標方式行之者,投標人應於開標前繳納定額保證金,並以書件(即法院印制之投標書)載明:一、投標人之姓名、年齡、住址,並簽名蓋章。若委託代理人到場,代理人須提出已有特別授權之委任狀。投標人為未成年人或法人者,須書明其法定代理人。投標人為多數人者,亦應分別列明。二、願買之不動產,例如不動產之坐落標示。三、願出之價額,密封投入執行法院所設之標櫃。(第八十六條、第八十七條)。

  1. 今天不動產由我標得,而且我也繳清尾款,法院會給我甚麼證明文件好讓我拿去過戶嗎?

不用擔心,法院在收到尾款後,通常會在五日內發給拍定人一份「權利移轉證書」,以證明該不動產由拍定人拍得並已繳清尾款,屆時拍定人就可持這份「權利移轉證書」及相關文件,向地政事務所辦理所有權移轉登記。

【參考資料】辦理強制執行事件應行注意事項:

五十六、關於第九十七條、第九十八條部分:(一)不動產經拍定或交債權人承受並已繳足價金後,應於五日內按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。優先承買者亦同。

  1. 我所拍得的不動產所有權狀還在債務人那邊,我該怎麼辦,可否請法院要求債務人交出不動產所有權狀呢?

可以的,依照強制執行法第101條,可以寫書狀請求法院命債務人交出不動產所有權狀,若債務人不願交出,同條規定可請法院公告宣示該不動產所有權狀無效,如此一來,就不用擔心之後被債務人行使權利了。

【參考資料】強制執行法第101條:

債務人應交出書據而拒絕交出時,執行法院得將書據取交債權人或買受人,並得以公告宣示未交出之書據無效,另作證明書發給債權人或買受人。

 

文章提供:戴家旭律師

成鼎律師事務所官網:http://www.cdlaw.com.tw/