【法拍屋大白話】法拍屋費用、法拍屋貸款、各項成本解析

2022-03-25

【法拍屋大白話】法拍屋費用、法拍屋貸款、各項成本解析 



法拍屋這種小眾的交易市場,總是讓人感覺灰色地帶多,不夠透明。
但其實這都是早期法拍屋的情況了,現在就告訴您,標法拍屋要準備多少自備款,讓您在投標前、得標後,都有簡單的依據喔。




保證金

  • 保證金就像是購屋的頭期款一樣,通常為底價的兩成,例如底價1000萬保證金即200萬。

注意事項:
保證金可以開多,但千萬不能開少,否則以廢標論。例如上述例子,保證金可以開300萬、500萬。但不可以開199萬、100萬。




得標剩餘款項

  • 或者稱為尾款,主要是得標金額扣除保證金後的剩餘款項。

注意事項:
法拍屋通常除優先承買權須另行通知外,大多得標後7天內要繳足剩餘款項,如現金不足,可於投標前先詢問好承作法拍屋的銀行,確認代墊款+自備款(含保證金)是否足夠,再決定是否參與投標。




代墊款利率及手續費

  • 代墊款指銀行協助代墊得標剩餘款項的金額,由於此時尚未過戶取得權狀,因此跟房屋貸款有所不同,差別便是代墊款=無擔保品的信用貸款,利率較一般房貸為高。

注意事項:
以聯邦銀行為例,年利率6.3%承作,除有刑事查封的禁止處分外,通常代墊期間為一個月,即可過戶取得權狀。例如代墊100萬一個月,利息則是5250元。另外手續費則以點交案件0.3%、不點交案件1.3%收取。如有疑慮,建議投標前跟代墊銀行問清楚喔。




過戶費用

  • 過戶大多是代書費、契稅、地政規費所組成,跟一般買中古屋大同小異。土地增值稅通常由賣方繳納,如拍定金額不足以繳納土地增值稅時,則會由得標人負擔繳清。

注意事項:
契稅高低較簡單方式便是看屋齡及坪數,屋齡新>屋齡舊,坪數大>坪數小,新大樓跟舊公寓甚至會相差幾十萬,所以投標前也可以先詢問代書或代標公司。




代標服務費

  • 可理解為法拍屋的代辦費用。與仲介服務費差別是仲介通常以房屋成交價2%-4%計算。代標則是以法拍屋公告底價4%左右計算,且會有法院點交、訴訟、調解等等依案件不同的各種流程。

注意事項:
不怕麻煩的人自己標,怕麻煩的人交給代標。服務費的發票,可作為房地合一稅的抵扣額。




上述為支出較大的費用,另有一些雜項費用,如果程序不熟悉,也容易被忽略。

  • 開鎖、換鎖

通常發生在法院履勘或點交交屋時,費用依照鎖的難易度、等級,從幾千至上萬元不等。

  • 員警差旅費

履勘、點交時,通常會派轄區派出所員警支援勤務,一員約數百元。繳納完法院會開立收據。

  • 水、電、瓦斯

欠費與重新申請費用相比較,取較低者即可。如久無人居住,有斷水電且拆錶情形,可能會有需相關證照人員重新規畫送圖申請,費用有可能上萬元。

  • 律師訴訟費

如因案件不點交或有其他爭議,需要進行訴訟時,基本上會有律師費、法院裁判費、法院執行費等相關費用產生。

  • 搬遷補償費

如因協調搬遷,而有意願補貼對方時,可計算因訴訟花費的時間成本,量化成搬遷補償費,而非由對方無限上綱,且必須簽收收據,實報實銷。一方面避免協調者從中收取價差,一方面可作為稅務成本抵扣。

  • 遺留物拍賣費用

按強制執行法100條規定,如超過期限,遺留物未被領取時,須進行遺留物拍賣。可能發生費用有倉庫保管、搬運、鑑價費、標售遺留物等等的費用。最常見的通常是傢俱家電類,如在原地拍賣,可省下保管及搬運費用。

  • 清潔搬運費用

如現住人遺留物品願視作廢棄物,則會有清運費,清運公司通常是以一車幾千元計算,如自己慢慢清運垃圾,大型物品聯絡環保局清潔隊收取,則可省下費用。

  • 積欠管理費

基本上較不傾向繳清積欠管理費,如查詢相關判例,有兩點簡單的認定,第一、債務是有相對性原則,繼受社區規約沒有問題,但非繼受債務。第二、當有積欠管理費情形發生時,管委會應作催繳、聲請支付命令、拍賣參與債權分配等積極作為,而非消極等待下一手代為繳清。

法拍流程與中古屋、預售屋皆有不同,投標前置作業務必多了解、多詢問,以免造成現金準備不足,或是後續有收費爭議。買房子可是開開心心的一件事,圓滿與否主要都在於是否有先預應與準備。也歡迎大家來電免費諮詢。


法拍屋是買屋的一種管道,那法拍屋是什麼呢?主要是債權債務的關係遭法院強制執行拍賣。法拍屋的房屋資訊可經由司法院公告的筆錄查詢。法拍屋風險及法拍屋注意事項主要是一、無法提前看見室內屋況格局,以及二、得標後7天內須補足剩餘的款項。室內屋況格局可經由詢問鄰居,或者上591買房網,甚至房屋各大房屋仲介品牌如信義房屋、永慶房屋、台灣房屋、中信房屋、有巢氏房屋等,來多了解社區以及實價登錄行情來彌補。得標後7天內的款項,可由銀行代墊,因此投標前可先進行房貸試算及確認房屋貸款成數,甚至需要申請房屋貸款青年首購及相關房屋貸款補助,都能提前向代墊銀行確認。銀行也會依中古屋的實價登錄,以及該法拍屋的法院筆錄中記載的房屋資訊,甚至是法拍屋成交查詢來評估房屋貸款成數。上述兩點法拍屋風險,也是價格比一般中古屋甚至屋主急售較低的原因,法拍屋種類眾多,從100萬以下的法拍屋,到上億的法拍屋都有。各種法拍屋的買房資訊,可經由司法院法拍屋查詢、591買屋網、好房網都有相關資訊。如需法拍屋快訊及了解法拍屋流程,歡迎來電免費諮詢。