使用情形 一、本件建物（26建號）查封時，債務人不在場，債權人稱系爭建物與增建物現均由其代債務人管理，遂開門進入，經查，系爭建物隔成五間套房（A室至E室），均由債權人代債務人出租與第三人阮○達（越南籍）；而增建部分（6370建號）則隔成三間套房（F室至H室），亦由債權人代債務人出租與第三人黎○清（越南籍）。主建物與增建間並無內梯相通，但增建外牆天花板有些許壁癌。
二、依債權人陳報之租賃契約，第三人阮○達自109年11月1日承租至111年10月31日止，第三人黎○清自109年1月1日承租至111年12月31日止，均訂立於查封之前，且租約未屆期。
三、然債權人嗣後具狀陳報稱，阮○達與黎○清皆已於110年7月解約搬離房屋，而A室現由第三人王○駒承租中，B室由林○寬承租中，C室承租人陳○緯已於110年7月遷走，現與陳○偉簽約承租中；D室承租人周○箴已於同年7月遷走，現改由鄭○梅承租中；E室原承租人王○明已於同年7月搬離，目前為清空狀態。另增建物F室現由馬○真承租中，G室與H室則為清空狀態。
四、經查上開建物中各套房之租賃契約雖皆為查封後所訂立，惟強制執行法第51條第2項之立法目的在排除債務人就查封物所為移轉、設定負擔或及他有礙執行效果之行為，以保障債權人之債權實現。然系爭建物現由債權人實際保管中，各租賃契約雖由債權人代理債務人馬○盛簽訂，然債務人已遷出國外，行方不明，實質上之出租人即為債權人，此時若拍賣條件定為點交，無異以法院之強制力排除債權人自行與他人成立之契約行為，似有違上開條文之立法意旨，又此為債權人自行簽訂之租賃契約，並無對債權人不生效力之問題。
五、綜上所述，本件建物（含主建物與頂樓增建物）中，其中A室、B室、C室、D室、F室因上述理由，無違反強制執行法第51條之問題，故拍定後不點交；另E室、G室與H室若如債權人所稱已搬遷而成為清空狀態，則前開三間房間拍定後點交，但如債權人嗣後又將房間出租與其他第三人，基於上述同一理由，拍定後則不點交。
六、另在場人雖稱系爭房屋並稱無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、非自然死亡等情形。惟因鑑價公司未入內勘估，無法判斷該屋之氯離子含量及輻射劑量，外觀上則無明顯之火災及地震受創痕跡，亦無從得知是否有非自然死亡發生於屋內；故實際情形仍應以專業鑑定機構及相關公部門發佈為主，應買人亦宜再行查明。審慎評估其風險。
■另6370建號係未辦保存登記建物，應買人除無法持法院核發之權利移轉證書辦理所有權登記外，尚須自行承擔被拆除之風險，敬請注意。