2019-08-05

民法第 824 條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，

法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。

但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

  常有第一次接觸法拍的客戶詢問，

是不是每一間法拍屋都是凶宅?!其實法拍屋大部分是因債務關係被拍賣，

發生非自然死亡或自然死亡並非拍賣的直接原因，

但可能是間接原因。因為人往生之後，無人償還債務，

進而造就房屋被拍賣。不過也有少部分是所謂的分家產情形被拍賣。

簡單舉例：A跟B是兄弟，父親往生後，

房屋由AB繼承，各持有2分之1。但房屋皆為A使用，

B早已成家在外地生活，與A早已疏遠。但每年房屋相關稅費，

B也因擁有持份而須繳納，之後B想用高價將持份賣給A，

但A想用低價向B買持份，雙方無法達成共識，

再加上一般成屋市場，持份較少人能接受。於是B經由訴訟程序，

發動變價分割進入拍賣市場，最後由第三人拍定，

A未行使共有人優先權，最後AB各拿了2分之1的分配款。

上述的例子，會因為法院的判決而導向不同的結果，

並非一定都是變價分割。只是讓大家了解，

法拍屋除了一般債務關係之外，還有少部分是因為變價分割的關係出現。

所以當下次有人告訴你，

法拍屋都是凶宅的時候(這真是以偏概全的經典)，記得跟他分享這個小知識囉。