2022-03-25

【法拍屋大白話】法拍屋費用、法拍屋貸款、各項成本解析 

法拍屋這種小眾的交易市場，總是讓人感覺灰色地帶多，不夠透明。
但其實這都是早期法拍屋的情況了，現在就告訴您，標法拍屋要準備多少自備款，讓您在投標前、得標後，都有簡單的依據喔。

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保證金

• 保證金就像是購屋的頭期款一樣，通常為底價的兩成，例如底價1000萬保證金即200萬。

注意事項：
保證金可以開多，但千萬不能開少，否則以廢標論。例如上述例子，保證金可以開300萬、500萬。但不可以開199萬、100萬。

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得標剩餘款項

• 或者稱為尾款，主要是得標金額扣除保證金後的剩餘款項。

注意事項：
法拍屋通常除優先承買權須另行通知外，大多得標後7天內要繳足剩餘款項，如現金不足，可於投標前先詢問好承作法拍屋的銀行，確認代墊款+自備款(含保證金)是否足夠，再決定是否參與投標。

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代墊款利率及手續費

• 代墊款指銀行協助代墊得標剩餘款項的金額，由於此時尚未過戶取得權狀，因此跟房屋貸款有所不同，差別便是代墊款=無擔保品的信用貸款，利率較一般房貸為高。

注意事項：
以聯邦銀行為例，年利率6.3%承作，除有刑事查封的禁止處分外，通常代墊期間為一個月，即可過戶取得權狀。例如代墊100萬一個月，利息則是5250元。另外手續費則以點交案件0.3%、不點交案件1.3%收取。如有疑慮，建議投標前跟代墊銀行問清楚喔。

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過戶費用

• 過戶大多是代書費、契稅、地政規費所組成，跟一般買中古屋大同小異。土地增值稅通常由賣方繳納，如拍定金額不足以繳納土地增值稅時，則會由得標人負擔繳清。

注意事項：
契稅高低較簡單方式便是看屋齡及坪數，屋齡新＞屋齡舊，坪數大＞坪數小，新大樓跟舊公寓甚至會相差幾十萬，所以投標前也可以先詢問代書或代標公司。

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代標服務費

• 可理解為法拍屋的代辦費用。與仲介服務費差別是仲介通常以房屋成交價2%-4%計算。代標則是以法拍屋公告底價4%左右計算，且會有法院點交、訴訟、調解等等依案件不同的各種流程。

注意事項：
不怕麻煩的人自己標，怕麻煩的人交給代標。服務費的發票，可作為房地合一稅的抵扣額。

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上述為支出較大的費用，另有一些雜項費用，如果程序不熟悉，也容易被忽略。

• 開鎖、換鎖

通常發生在法院履勘或點交交屋時，費用依照鎖的難易度、等級，從幾千至上萬元不等。

• 員警差旅費

履勘、點交時，通常會派轄區派出所員警支援勤務，一員約數百元。繳納完法院會開立收據。

• 水、電、瓦斯

欠費與重新申請費用相比較，取較低者即可。如久無人居住，有斷水電且拆錶情形，可能會有需相關證照人員重新規畫送圖申請，費用有可能上萬元。

• 律師訴訟費

如因案件不點交或有其他爭議，需要進行訴訟時，基本上會有律師費、法院裁判費、法院執行費等相關費用產生。

• 搬遷補償費

如因協調搬遷，而有意願補貼對方時，可計算因訴訟花費的時間成本，量化成搬遷補償費，而非由對方無限上綱，且必須簽收收據，實報實銷。一方面避免協調者從中收取價差，一方面可作為稅務成本抵扣。

• 遺留物拍賣費用

按強制執行法100條規定，如超過期限，遺留物未被領取時，須進行遺留物拍賣。可能發生費用有倉庫保管、搬運、鑑價費、標售遺留物等等的費用。最常見的通常是傢俱家電類，如在原地拍賣，可省下保管及搬運費用。

• 清潔搬運費用

如現住人遺留物品願視作廢棄物，則會有清運費，清運公司通常是以一車幾千元計算，如自己慢慢清運垃圾，大型物品聯絡環保局清潔隊收取，則可省下費用。

• 積欠管理費

基本上較不傾向繳清積欠管理費，如查詢相關判例，有兩點簡單的認定，第一、債務是有相對性原則，繼受社區規約沒有問題，但非繼受債務。第二、當有積欠管理費情形發生時，管委會應作催繳、聲請支付命令、拍賣參與債權分配等積極作為，而非消極等待下一手代為繳清。

法拍流程與中古屋、預售屋皆有不同，投標前置作業務必多了解、多詢問，以免造成現金準備不足，或是後續有收費爭議。買房子可是開開心心的一件事，圓滿與否主要都在於是否有先預應與準備。也歡迎大家來電免費諮詢。

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法拍屋是買屋的一種管道，那法拍屋是什麼呢?主要是債權債務的關係遭法院強制執行拍賣。法拍屋的房屋資訊可經由司法院公告的筆錄查詢。法拍屋風險及法拍屋注意事項主要是一、無法提前看見室內屋況格局，以及二、得標後7天內須補足剩餘的款項。室內屋況格局可經由詢問鄰居，或者上591買房網，甚至房屋各大房屋仲介品牌如信義房屋、永慶房屋、台灣房屋、中信房屋、有巢氏房屋等，來多了解社區以及實價登錄行情來彌補。得標後7天內的款項，可由銀行代墊，因此投標前可先進行房貸試算及確認房屋貸款成數，甚至需要申請房屋貸款青年首購及相關房屋貸款補助，都能提前向代墊銀行確認。銀行也會依中古屋的實價登錄，以及該法拍屋的法院筆錄中記載的房屋資訊，甚至是法拍屋成交查詢來評估房屋貸款成數。上述兩點法拍屋風險，也是價格比一般中古屋甚至屋主急售較低的原因，法拍屋種類眾多，從100萬以下的法拍屋，到上億的法拍屋都有。各種法拍屋的買房資訊，可經由司法院法拍屋查詢、591買屋網、好房網都有相關資訊。如需法拍屋快訊及了解法拍屋流程，歡迎來電免費諮詢。