一、本件建物（土地）查封時，債務人不在場，據地政人員指界後陳稱：查封之文化段234、235 地號土地位於門牌號碼「永和區環河西路一段75巷1弄10、12號」前，係計劃道路部分，現 分別為2棟建物占用。10號1樓承租人張○強之同居友人熊先生陳稱查封之建物10號1樓部分 係承租人向王媽媽承租、租期自107年10月1日起至108年9月30日止，每月租金新臺幣(下 同)1.8萬元。現場除10號1樓有承租人友人在場外，其餘各樓層均出租，惟不清楚係何人承 租使用，僅出租人王媽媽了解。12號2樓住戶2B的尤小姐陳稱其向王媽媽承租、租期自107年 7月1日起至108年6月30日止、每月租金9,000元。據現場目視結果，除均增建3樓外，屋後及 12號屋前似有增建，債權人代理人請求一併指封並另定期測量。另債權人代理人稱經12號旁 公梯上2樓後，發現隔為6間、3樓隔為5間、公梯旁增建2間。10號、12號建物之2、3樓分隔 出租，每層均有公共走廊相通，以上有本院查封筆錄在卷可憑。嗣後據債權人陳報本件拍賣 建物共隔成15間房間出租，分別係10號1樓A戶、12號1樓A戶、12號1樓A3戶、12號1樓A5戶、 2樓2A戶、2樓2B戶、2樓2C戶、2樓2D戶、2樓2E戶、2樓2F戶、2樓A+B戶、2樓C+D戶、2樓E+F 戶、3樓A1戶、3樓A2戶、3樓A1+A2戶、3樓C戶、3樓D戶、3樓E戶、3樓C+D+E戶。嗣經承租人 林○珺於108年6月25日陳報其向債務人承租附表所示10、12號建物，租期自107年12月27日 起至112年12月26日止、每月租金3萬元，並約定可以轉租予第三人，提出107年12月27日公 證租約影本在卷可憑。
二、本院另於108年7月2日會同地政人員及警員再至現場勘測，地政人員於測量後稱10號1樓前方 退縮1.6米、12號1樓前方退縮2.3米即為主建物位置，其餘部分均為增建，另地政人員至3樓 頂測量，發現建物已蓋滿地籍線，扣除主建物面積後，剩餘部分均為增建。又現場有一男子 自稱為承租人林○珺之子，當場告知執行人員2D住戶於前幾日被發現死亡，有報警處理，另 於10號1樓住戶已搬遷，現為空屋等語，此有本院勘測筆錄在卷可憑。嗣債權人於108年7月4 日陳報使用情形如下：1、2樓2D戶：董○芳告知租約期限並提供戶口名簿影本，然至7月2日 第二次與員警至現場，由12號3D王○斗告知董○芳已過世。2、12號2B戶：尤○方提供租 約，然告知租約只至6月30日為止，亦無續租打算。3、12號3D戶：由王媽媽之子王○斗使用 中。4、12號A1戶：吳書育無法立即提供租約，僅大約講述租約期限。5、10號A戶：確定是 空屋。6、其餘10戶，於6月13日及7月2日兩次會警前往查看，皆未遇到租客，故無法提供資 料等語，此有債權人之陳報狀在卷可憑。另囑請新北市政府警察局永和分局至現場查看結果 係：1、第三人董○芳承租12號、租期自107年12月12日起至108年6月11日止、每月租金 8,800元。2、第三人尤○芳承租12號、租期自107年7月1日起至108年6月30日止、每月租金 9,000元，並提出租約影本。3、第三人王○斗(王媽媽之子)使用12號。4、第三人吳○育承 租12號、租期自107年12月起至108年12月止、每月租金9,000元等情。以上出租戶別經本院 多次現場查訪，僅承租人林○珺、尤○方提出租約，其餘均未提出租約，因承租人林○珺所 提出之公證租約即已含蓋本件拍賣建物10、12號建物，上開租賃關係或相關建物及增建物使 用權限之約定業經執行法院前於109年01月02日除去，於合法送達或公告時即發生除租效 力，除經第三人張○強、尤○方、吳○育、董○芳、王○斗等或其他利害關係人異議，且本 執行命令經廢棄確定，否則拍定後點交。 三、又其中12號2樓2D戶承租人董○芳因病過世一事，執行法院前曾於108年9月17日函詢新北市 政府警察局永和分局及臺灣新北地方檢察署，永和分局覆函其並無設立相關業務範疇致無法 查覆等語；新北地方檢察署則函覆相驗案件係輸入死者姓名、身分證號碼及地址，並未輸入 其死亡地點，無從提供函詢地址有無非自然死亡資料等語，此均有該機關覆函在卷可憑。執 行法院另於108年10月7日再次函請債權人及第三人即承租人林○珺提出12號2樓2D戶承租人 董○芳之租賃契約書及其戶籍謄本過院，供再次查詢是否有非自然死亡之情事，惟債權人及 第三人林○珺收受通知後，迄今仍未陳報，致本院無從再次函詢新北地檢署及為其他適當之 調查，故請投標人務必自行查明注意。 四、另嗣後再囑託不動產估價師事務所再至現場履勘查明該不動產有無發生影響交易之特殊事 由，經不動產估價師事務所於108年9月11日函覆本院稱：本件拍賣建物經查詢非海砂屋或輻 射屋、現勘建築外觀並無受地震或火災損害之跡象；另電詢債權人則表示，據執行當日入內 陪同員警所述房客因病死亡事件，而是否有非自然死亡之情形，尚無查證確知相關資訊等 語，此有不動產估價師事務所覆函在卷可參。 五、執行法院於實施不動產查封及履勘時，業已就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射 屋、地震受創、火災受損、嚴重漏水、建物內有非自然死亡等，詢問在場人及鄰居，並載明 於查封或勘測筆錄；又另函詢相關機關，且將調查結果載明於上開使用情形。惟有關於強制 執行法第77條第1項第2款之調查事項，由於債權人及債人對拍賣各有不同考量，雙方願意揭 露之資訊未必完全真實，請投標人於投標時仍應自行注意查明之。拍定後，債權人、債務 人、拍定人或其他關係人，均不得以執行法院就上開事由所載使用情形不明或未盡調查能事 等理由請求增減價金或聲請撤銷拍賣。 六、第2342、2343建號房屋係未辦建物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉證 書辦理所有權移轉登記。且係屬違建，得標人應自負拆除義務或被主管機關拆除之風險，不 得異議。業經新北市政府違章拆除大隊108年7月24日新北拆認二字第1083202281號函知執行 法院已認定其為違章建築、拍照列管之既存垂直、水平增建違章建築(屋頂)，請應買人自行 查明注意。又本件拍賣以建物現況拍賣，倘經拆除違建部分，當事人及拍定人均不得以面積 不符，請求增減價金。