2021-12-24

新聞出處：經濟日報 記者游智文／即時報導
新聞連結：https://reurl.cc/r1NxKr
內文節錄：
『法院公告，名統建設因清償票款，該棟建物名下資產法拍，含63個車位，總坪數約2800坪，一拍底價22.8億元，以車位每個200萬元計算，每坪約110萬元，待拍標的目前大多出租中，總租金約50.3萬元。』

淡水站大都會廣場
新北市淡水區中山路8號2樓+3樓+地下一層
https://uhomes.com.tw/foreclosure/detail/6126

可以承接這樣金額的案件，市場上幾乎都是以金融業(例如常參與法拍投標的第一金及合庫金)或者大型資產公司為主。
一般對法拍有興趣的民眾，對於這樣高總價物件，猶如看神仙打架只是當個旁觀者。但其實也可以從中窺得一些不點交物件常見的手法。
例如查看法院公告可以發現，建物及車位都已經有訂定約20年租約，另外租金的部分，從一開始的每月178萬5000元自108年5月起調整為每月50萬元。
總結『長租約、低租金』是否在不點交中常常見到。
其實法拍大多因為債務關係被拍賣，也都是非自願售屋，如果屋主想保住自己名下的不動產，常見的便是利用民法第425條也就是投標人害怕的買賣不破租賃，來讓有意願投標的人卻步。

將來進入到法律訴訟的部分，當然委由律師處理。但其實重點就在於『合理』二字，如果你是屋主持有這樣高總價的資產，你願意收租投報以第一拍底價計算只有0.26%嗎?如果第二拍底價再打8折，投報0.32%，第三拍底價再打8折，投報0.4%。如果原本178萬5000元的月租金，用第三拍底價計算投報1.4%，你覺得哪個更『合理』?越不合理的地方，存在虛假的地方機率也越高，這可能都會成為將來法律上攻防的關鍵。

所以，遇到不點交先不用急著打退堂鼓，先觀察那些『不合理』的地方吧。